云天龙：2015，海南楼市的又一个春天

　　——海南房地产市场的回顾与展望

　　云天龙：天伦控股有限公司海南公司总经理 织梦好，好织梦

　　2014年年初，云天龙在接受南海网记者采访时，对当年的中国房地产走势作出两点预判：一是房地产增速趋缓，二是不会出现所谓的泡沫；指出了未来房地产政策基调：一是差别化房地产政策将是未来制定房地产调控政策的基调；二是房地产政策出台一定是更多的强化市场手段而不是行政手段。最后他得出的结论是：房地产仍将是中国民经济发展实际上的支柱产业，中国房地产市场整体上是健康的、安全的。 copyright dedecms

    2015年伊始，南海网记者再一次专访云天龙，他认为2015年海南楼市成交超过2013年，对于今年海南房价的走势。云天龙认为，上半年持平，下半年走高，全年呈现出价量齐升的走势。

　　中国房地产市场仍有发展空间

　　对于未来三五年的中国房地产市场，云天龙的判断是：中国房地产市场仍有发展空间，但增长将明显放缓，区域分化、房企分化将更加明显，一线城市将继续领涨，但涨幅在收窄，大部分三四线城市将进入调整期。新的政策包括土地、房地产税等政策短期内不会出台，资金面流动性偏紧的态势将延续，不动产登记制度将给房地产行业带来阵痛，未来两三年房地产企业将面临较大的困难。

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　　他认为，从2014年房地产市场的政策导向和运行情况来看，以上的分析和判断是基本准确的。要知道，当时受到2103年成交量创历史新高、销售价格大幅上涨的鼓舞，业内对2014年房地产的发展非常乐观，几乎到了狂热的地步，大多数房地产企业都把销售目标调高20%以上。不但是房地产企业狂热，地方政府也狂热。

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　　海口市政府年初的时候给市住建局定的销售任务是400万平方米，2013年海口的销售量是340万平方米左右。在年初召开的市房地产协会座谈会上，云天龙就明确表示，这个任务无法完成，能与2013年持平就不错了。结果是被云天龙不幸言中！ 云天龙认为，由于2014年房地产市场表现没有达到业界的预期，加上存货过大，市场下行压力大，业界普遍对2015年我国的房地产市场表示担忧，悲观情绪弥漫。但云天龙却对2015年房地产表现持非常乐观的看法，尤其海南房地产市场。他认为，2015年，将是海南楼市的又一个春天，成交量将再创新高，量价齐升将是2015年海南楼市的主旋律。

　　2014年海南楼市：挺好

　　2014年海南楼市综述：2014年对于我国的房地产市场而言是个不寻常的一年。在云天龙的眼里，2014年的海南房地产市场的表现可以一个词来概括，那就是“挺好”。2014年海南全省房地产开发投资1431.7亿元，同比增长19.6%；商品房销售面积10003.97万平方米，同比下降15.7%，其中纯商品房销售面积约910.06万平方米，同比下降2.7%；商品房销售金额935.2亿元，同比下降9.4%；销售均价9315元/平方米，同比增长7.5%。云天龙说，从数据上看，投资增长放缓了，成交量和成交金额都下滑了，似乎情况比较糟糕。但如果把去年的成交数据与前年进行比对，你会感觉到这种回调是正常的。2013年海南全省商品房的销售面积为1191.23万平方米，同比增长27.8%，销售金额1032.65亿元，同比增长40.4%。相对于2013年的高增长，2014年的成交回调幅度比较小，而且成交均价还能逆势上扬。在去年大多数地区量价齐跌的阴霾下，海南楼市称得上是风景这边独好。而且，尽管2014年海南的成交量比历史成交高位的2013年同期有所下降，但还是比2012年（931.84万平方米） 和2011年（888万平方米）的成交量大，说明海南楼市的表现是比较坚挺的、需求是比较强劲的。但必须注意到，去年海南土地市场的成交情况就没有楼市那么乐观。去年全年海南土地成交金额为190亿元，同比下降约50%，这说明房地产企业拿地的热情大减，在一定程度上影响到未来几年海南楼市的供求关系。 织梦内容管理系统

　　去年海南楼市的出色表现得益于地方政府和中央政府出台的一系列刺激楼市的政策。去年上半年，各地房地产市场成交大幅萎缩，部分房企出现资金链断裂。在这种情况下，各地方政府开始出台刺激楼市的政策，中央政府也积极跟进。地方层面的政策有：海口取消限购和购房入户政策。取消限购放开了外地购房者到海口购房以及本地居民购买二套以上住房的政策限制，而购房入户政策的出台，对鼓励和引导海南各县市、乡镇居民为了家人就业、子女读书、老人养老而通过购房落户海口起到了积极的推动作用。中央层面的政策有：9.30新政、突击降息、公积金新政。9月30日央行、银监会联合发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（即9.30新政），涉及认房不认贷、加大对保障房的金融支持、支持居民合理住房需求等多项政策。新政的执行大大降低了改善性购房者的购房门槛，是限贷政策的一次重要松绑，短期内刺激成交量回升，促进了楼市回暖。9.30新政，标志着通过政策刺激楼市的层面已由中央转向中央，打响了中央“救市”的第一枪。10月14日，住建部、财政部和央行联合出台的公积金新政，支持缴存职工购买首套和改善型住房，推进异地贷款业务。推行公积金的异地贷款，这对于海南这个以异地购房者为主的市场来说，其作用是显而易见的。11月21日，央行突然宣布降息，将一年期贷款基准利率下调0.4个百分点，相当于房贷利率打了个9.4折。降息促使不少还在观望的购房者果断入市，成交量增幅明显，对房地产市场的回暖起到直接的推动作用。

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　　上述地方和中央政府出台的新政，形成了刺激楼市回暖的组合拳，有效的扭转了楼市的颓势，推动下半年楼市成交持续向好。 织梦内容管理系统

　　2015年，海南楼市的又一个春天

　　2015年海南楼市展望：由于受到去年房地产市场成交负增长和成交均价增长大幅下滑的影响，以及对房地产税开征的担忧，业界和购房者普遍对今年楼市比较悲观。但云天龙认为，2015年将是海南楼市的又一个春天，成交量超过2013年、再创历史新高的可能性非常大，量价齐升是2015年海南楼市的主旋律。

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　　2015年楼市的政策面和资金面是近年来最好的一年。首先，政府对楼市的态度已由维稳向刺激需求转变，从取消限购、限贷松绑，到公积金新政、央行降息以及调整普通住宅的认定标准等，均传递出释放需求、刺激消费的强烈信号。云天龙认为，从李克强总理及八部委主要领导最近瑞士达沃斯世界经济论坛上的讲话中，不难看出，中央政府力挺楼市的鲜明态度；其次，各种打压房地产需求的行政化调控手段如限购、限价等将彻底退出历史舞台；还有，去年下半年出台的各种刺激楼市的政策其效力在今年才真正得到全面释放。由于这些政策都是在第三季度以后才陆续出台的，有的政策的执行落地涉及到各部门现行政策的调整，有的还需要出台实施细则才能操作，所以说，去年下半年出台的一系列刺激楼市的政策要到今年才真正发挥效力；而且，从目前的情况来看，在降低二套以上住房首付比例、提高住房公积金贷款额度、减免交易环节税费等方面，不少地方政府已经出台相关政策，极力扶持改善性住房需求入市。可以预见，今年改善性住房需求的成交量将得到有效放大，而改善性需求在总的需求中占比三分之二，改善性需求释放将大大带动成交量上涨。更为利好的是，今年央行多次降息、降准是个大概率事件，房贷宽松是今年楼市的主基调。房地产是一个金融资产属性非常强的特殊行业，货币政策和资金面一宽松，房地产市场就繁荣，这是规律。

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　　至于是否存在有效需求不足的问题，云天龙的看法是，房地产市场从来不缺购买力，缺的只是信心。而且，云天龙还注意到这么一个数据，去年中国的收入房价比为7.2，为历史最低，在一定程度说明我国居民的购买力是有所改善的。加上政府不断加大改善性住房需求的支持力度，有效购买力是不成问题的。 copyright dedecms

　　云天龙认为，在目前仍然保持观望的消费者中，房地产税开征问题可能是他们最为担忧的因素。造成这种现象的主要原因是消费者对房地产税不了解、信息不对称。实际上，开征房地产税并没有大家想象中那么可怕，消费者没有必要过分担忧。首先，近两三年内房地产税开征的可能性不大。房地产税的正式开征至少需要两个前提条件：不动产统一登记制度和房地产税立法。关于不动产登记，按照官方国土部的总体计划，2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。至于房产地税立法，2015年进入立法程序，如果2016年能够完成立法，房地产税要到2017年才有开征的法律依据。综合上面各环节的时间节点，房地产税最早也要等到2018年才能开征，如果考虑到工作难度、利益博弈等因素，不动产登记体系和房地产税两项工作有可能会延后2-3年；其次，即使开征房地产税，也不会给购房者带来过大的税赋负担，更不会给楼市带来振荡。开征的房地产税而不是房产税，肯定会涉及房地产开发、交易和保有环境税赋的调整和平衡，即减少建设和交易环节税，增加保有环境税。 内容来自dedecms

　　综上所述，云天龙指出，今年中国楼市所面临的发展环境是近年来最好的，而海南楼市由于独天独厚的生态环境和一流的空气质量，健康生活人居的优势愈加彰显，海南楼市的发展机会是长期的趋势性的，这一点从近几年海南商品房成交增幅中可以看出。 dedecms.com

　　云天龙认为，2015年海南楼市成交超过2013年、再创历史新高是大概率事件，理由很简单，一是今年面临着近年最好的宏观政策面，二是去年海南商品房成交下降不多，今年反弹幅度超过去年下跌幅度毫无悬念。对于今年海南房价的走势，他判断上半年将持平，下半年走高，全年呈现出价量齐升的走势。 云天龙说，2015年，海南楼市的又一个春天，值得期待！

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