10月25日，是深圳楼市“715新政”实施的第100天。这天，光明迎来2020年第9个入市的住宅楼盘——金地峰境瑞府，根据开发商资料计算，中签率约40%，平均每3个人选1套房。回看4个月前，2020年6月开盘的金融街华发融御花园一期，开发商推394套住宅，有8997人参与摇号选房，中签率仅4.38%，平均23人选1套房。这也创下深圳楼市史上最高“打新”人数纪录。“715新政”实施以来，深圳楼市已然发生改变。显而易见的是，“无房优先”摇号选房、局部地区限价有了新的“天花板”……而实际上，最让购房者意外的是，动辄数百万的房子，一方面，认筹和销售火热，网红”频频出现；另一方面，在看房环节，“没有沙盘，没有样板间，没有售楼处”。购房者不禁要问：那个以往拼地段拼产品拼价格的开发商哪里去了？
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“给人的感觉就是爱买不买。一直群发信息，一直很忙的样子”。谈起这次购房的开发商销售，肖女士如是说。肖女士10月25日参与了光明楼盘金地峰境瑞府的线下选房。让她极度不适的是，动辄数百万的房子，开发商竟然“没有做沙盘，，没有样板间，没有做售楼处”。肖女士说，楼盘销售员是微信上加的，直到开盘当天也没见过本人。对方只在网上跟进流程，告知如何登记资料，其他跟购房相关的信息靠自己阅读楼盘公号，“她微信回复不是很及时，很‘豪横’”。毫无悬念，历经13个小时后第1447人选走最后一套房，金地峰境瑞府开盘当天卖完。而选房顺序排近700位的肖女士，带着“有房就会买”的心态，最终却因大户型压力太大选择放弃。“看看有没有其他适合的楼盘吧，再试试看”。肖女士无奈地说。当前，深圳楼市信息不对称让大批购房者陷入焦虑，聚集在各大社区平台上，频繁索取楼盘销售的联系方式、询问楼盘动态。而对于“限价”带来的市场关注，开发商不以为意，选择与购房者间筑起高墙，“顾客就是上帝”的市场认知在深圳网红盘面前荡然无存，有的只是“沉默是金”。目前，“消失的开发商”在华润城四期（华润城润玺一期）、沙井海岸城、宏发万悦山等楼盘间轮番上演。购房者普遍表示，这些网红盘都无法轻易联系上开发商。此前，有媒体统计，今年以来“陪跑”人数已超3万。不过，从近期新住宅开盘情况来看，随着新住宅入市量增加，中签率已经明显提高。其中，10月25日开盘的金地峰境瑞府推629套住宅，1591人参与摇号选房，仅4人“陪跑”；而10月27日开盘的深铁阅山境推864套住宅，仅有711人参与选房，中签率高达122%；此外，于10月28日开盘的沙井嘉富新禧（嘉富宝禧），中签也达到28%。“715新政”后，深圳住宅供应大幅增加。深圳市住建局数据显示，8月以来，新增住宅供应面积增长明显，其中8月环比增量超过140%。而从楼盘数量来看，8月以来，有多达39个住宅楼盘取得预售许可证。有业内表示，宝安住建局，要求辖区内开发商的楼盘尽快开盘。有业内表示，“715新政”后深圳楼市开启的“无房优先”模式，是楼市“限价”之下的“全民优惠”窗口期。不过，尽管供应量增加，仍有个别楼盘受市场热捧，数据显示，今年至少有8个楼盘在开盘当天售罄。其中以深圳西部楼盘为主，如中海寰宇时代花园、电建地产洺悦府、金融街华发融御花园二期等。“天花板”在哪？
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业内指出，从近期新住宅楼盘备案情况来看，单个楼盘分期推售价格方面，上涨幅度有限，或与前期持平，或涨幅不超过5000元/平。其中，10月21日备案的宝安沙井的嘉富新禧（嘉富宝禧）推售第二批住宅，均价为5.23万元/平方米（开发商称，该价格包含精装修）。值得留意的是，距离上一次备案仅2个月，其备案价格上涨了4600元/平方米。与前者不同的是，光明的金融街华发融御花园前后两期推售住宅，在时隔3个月后，二期仅比一期上涨1000元/平方米。而位于坪山恒大城，自2019年6月开盘以来，已连续7次开盘。统计发现，恒大城备案均价保持为3.8万元/平方米，“非常稳定”。业内称，片区方面则完全不同，“限价”突破空间显然更大。在坂田，9月27日备案的坂田的信义嘉御山7期，均价达到8.29万元/平方米，而最高单价更是高达16.2万元/平方米。信义嘉御山7期与直线距离仅2公里外的大族云峰二期相比（6月底备案，均价5.9万元/平方米），涨幅则达到40%。数据显示，在坂田街道，近两年来未见备案均价突破6万元/平方米新楼盘住宅。信义嘉御山7期此次备案均价，则创下龙岗坂田近两年来的备案均价新高。同样情况的楼盘还有，位于光明中心区的中海寰宇时代花园。8月27日备案，均价为5.99万元/平方米。这与同一个片区内，两个月前备案的金融街华发融御花园一期（备案均价5.09万元/平方米）相比，均价上浮了近18%。而光明中心区片的另一个楼盘电建地产洺悦府，备案均价同样达到5.97万元/平方米。有分析指出，“715新政”后，单个楼盘前后两批次住宅备案价突破更难，而同片区内的不同楼盘则有更大的突破空间，或能创造新的“天花板”。对于“打新”，知名地产评论人朱罗纪表示：如果是买来居住，考虑的是要比投资更复杂，主要体现在三个方面：一是，居住者选盘是有选择半径的。需要考虑住在哪里离工作地更方便。二是，居住者选盘会侧重考虑成本。需要测算最大购买预算，需要兼顾自己的实际需求。三是，最重要的一点，买房居住是不应该过分等待的。朱罗纪认为，如果是投资的话，投资者需要注意/警惕如下几点：一是，投资者不应该优先考虑成本，要优选“超一流”。周边二手房也可能是泡沫，真正的优先顺序，是关于地段和配套的判断；二是，树立正确的“好价格”理念。很多楼盘的售价被压低到周边同期市场价的30%，这时出现巴菲特说的“烟屁股”，遇到这种买不买？答案是从长期来看意义不大；三是，要建立严格的纪律。那么多网红盘，要买哪个？如果不是为了住，要恪守纪律宁缺毋滥。不妨多做点楼盘功课，给自己建立一个优先次序表。朱罗纪强调，市场的变幻，个人无能为力。从个人的角度来看，买家需要做到从容、敬畏，夕惕若厉，既不因为房价持续盘整的时候而闹心懊丧，也不因为房价暴涨的时候而沾沾自喜自己眼光准。*微信改版后，好多人都说找不到南报菌了，为了第一时间收到推送，把南报菌设为“星标★”吧~
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撰文 | 南方日报、南方+记者冯少文
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编辑 | 洪鑫 dedecms.com
校对 |蓝淑茹 织梦好，好织梦
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