奥宸地产陷危局：高杠杆高规模下资金链断裂

　　奥宸地产能否再爬起来，依然是未知数。

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中房报记者 翁晓琳 深圳报道 本文来自织梦

　　阴雨绵绵的深圳令奥宸地产（集团）有限公司（以下简称“奥宸地产”）员工的心也灰了。联系不到公司负责人的员工们，无奈地在微信群里表示，现在只能干等了。事实上，深圳市南山区阿里巴巴大厦T2座9楼奥宸地产的办公室已经人去楼空，门上徒留着物业管理中心的封条和通知函。

　　这家曾经是百强房企的公司，不仅拖欠物业公司租金、物管费及水电费399.2万元，更是拖欠了180名员工今年1月起至今未结的工资，约3000万元。此外，奥宸地产还拖欠员工2014年、2015年、2016年未发放的绩效工资，以及营销人员的佣金、所有员工的报销费用，上述具体金额还未统计得出。

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　　截至目前，中国房地产报（微信公众号ID:china-crb）记者仍然联系不到奥宸地产相关负责人，无法得知下一步奥宸地产将如何应对。 织梦好，好织梦

　　近期奥宸地产董事长邹建民影印了一份《关于薪资发放的解释说明》在员工中传阅，其中承诺将于2017年6月25日前解决全部需正常发放的薪资，包含销售岗位的佣金，如因薪资集中补发涉及的额外税费将由公司承担。2014——2015年的绩效奖金，将于2017年12月31日前补发。邹建民在说明最后强调，“感谢大家与公司共渡难关，败则拼死相救，胜则举杯相庆！” 织梦内容管理系统

　　不过有媒体报道称，有员工参与了公司在6月20日召开的会议，表示协议书上“6月25日前解决全部需正常发放的薪资”这一点与公司实际执行情况不符合。奥宸集团融资总经理许严丹和董事长助理孟文睿给出的解决方法是，6月25日前先发放两个月的薪资，且表示无法确定后续薪资何时发放完毕。并且公司还急着让员工签调解协议，这令不少员工再次感到不满。

　　旗下项目资金困难无法开工 织梦内容管理系统

　　自诩已经完成从“纯住宅开发商”向“城市运营商”转变的一线实力房企奥宸地产，早在2015年旗下的昆明项目开发就身陷泥潭，成为首家在昆明开发无以为继的外来房企。 copyright dedecms

　　过去的奥宸地产在昆明一直以平均一至两年完成一个项目建设的速度，开发了文林苑小区、南苑小区、香槟小镇、世纪半岛、奥宸·橙郡等10个项目。后凭借开发昆明东方广场的旧改经验，才进军深圳，甚至是北京。

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　　不曾想，2015年10月9日、11月9日，云南奥宸房地产、云南奥宸房地产阳光城(000671,股吧)分公司因未执行的分别约12.3万元、20万元两笔标的被最高人民法院列入失信被执行名单。 dedecms.com

　　正是因为长期拖欠承包商、供应商、建筑工人等多方款项，奥宸地产旗下所有昆明在建项目全部停工，所有预售房源全数无法兑现开盘或按期交房，诸多昆明业主与项目施工方被迫跨省维权。 织梦内容管理系统

　　一位购买了位于昆明呈贡区奥宸中央广场业主颇为气愤地对中国房地产报记者表示：“说实话，我们上访的次数真是数不清，但是奥宸地产一直没做到自己的承诺。年年见开发商复工却一直不见交房，也不见退款。每次复工感觉都是拖延战术，我们也去了深圳维权，但是效果不佳。更别说能收到逾期交房造成的违约赔偿金，根本没有按照约定的时间打到我们账户里。” 本文来自织梦

　　据这位业主提供的资料显示，2013年就签订了购房合同书，开发商当时承诺将于2014年12月25日交付，但是2014年下半年项目一直处于停工状态。随后着急的业主开始寻求说法，而奥宸地产方面则是不断将交房时间延后。

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　　昆明市住建局表示，目前奥宸中央广场还有少量收尾工程未完成。奥宸地产因债务纠纷，公司资产被法院查封，基本上都在应付官司，暂时无力完善项目，更没有资金返租商铺以及用于赔偿金。待项目住宅区土地证解押完成，收到地下车库结算款后，公司将及时启动项目收尾工程。业主与地产公司的违约金支付、协议履行等纠纷问题，建议通过法律途径解决。

　　而位于昆明西山区的奥宸中心，原本规划是集住宅、办公、商务酒店、大型超市、学校、银行等配套于一体的大型商住社区。如果项目一切正常的话，项目不仅居住舒适度不错，而且自身的配套还可以满足业主的多方面需求。 copyright dedecms

　　不少购房者正是看中这一点，在2014年8月，在奥宸中心尚未取得预售证的情况下，就签订了购房协议。奥宸地产收取上百名业主总计超过2000万元房款。但是该项目一期房源无法如期交房，原因同样是资金紧张。 本文来自织梦

　　不仅仅是昆明，奥宸地产在深圳的项目也卷入了施工放缓的风波。2015年深圳房价大涨，别的房企赚的盆满钵满之际，奥宸地产却未翻身。虽然位于深圳观澜奥宸观壹城项目开盘，出售了2000多套房源，会回收大量资金，来安抚昆明买家。不过奥宸观壹城却在2016年遭遇了超70套房屋被司法查封。 织梦好，好织梦

　　奥宸观壹城的业主也十分着急，生怕项目停工。但是奥宸地产的敷衍了事的态度令业主不满。随后在媒体报道下，奥宸地产才出面表示，合同约定的交楼时间是2017年10月31日，目前远未到交付时间，不存在网传的违约及烂尾事实，该项目施工正按照原定计划稳步有序执行中。另外，中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司与深圳市奥宸公司就观壹城项目达成合作，为项目后续建设提供资金保障，并聘请专业机构对该项目进行现场确保资金专款专用。 织梦好，好织梦

　　截至目前，奥宸观壹城在深圳市规划和国土资源委员会网站上还可以查到，房子已经全部出售，但是查封了43套房。随着奥宸地产欠薪事件的曝光，再次令奥宸观壹城的业主十分紧张，“不知道项目是不是还能按时交付。”

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　　高杠杆高规模下资金链断裂 本文来自织梦

　　奥宸地产资金断裂有迹可循，董事长邹建民2010年为了实现“力争以三年磨砺、实现销售过200亿元的战略目标，朝着‘中国房地产二十强’迈进。”

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　　为了实现新一轮扩张计划，不惜走高杠杆、高规模的操作模式，奥宸地产在云南囤下数宗百万平方米级别的大体量地块，其中还不乏前期资金需求极大的旧改和商业项目。 织梦内容管理系统

　　像是位于昆明的棕树营村城改项目，总用地面积约292亩，总投资估算约70亿元，开发周期原则不超过5年。奥宸地产最早在2008年拿下，此后该项目陷入停滞，历时7年依旧开发无果。 内容来自dedecms

　　有消息人士称，该旧改项目因为改造难度大，需要巨额资金投入。另外政府多次修改规划调整，以及其他历史遗留问题，导致了时间拖延这么长。这令奥宸地产不得不在2014年11月17日，向昆明五华区政府递交了《关于申请退出棕树营项目开发的报告》。 本文来自织梦

　　据昆明市住建局最新消息，棕树营城中村改造项目奥宸地产已经退出，审计完后可退回已投入的资金，如进展顺利，年底前有望复工。 dedecms.com

　　而位于昆明西山区城中村22号片区二期重建改造项目对应的是奥宸中心，项目二期用地面积约193.65亩，改造范围内共涉及5个地块，商业及住宅部分建设体量约为364606.27平方米，总投资35亿元，目前该项目征地拆迁工作已完成95%，回迁安置房部分已封顶断水。

　　奥宸中心一期已经启动建设，因为资金问题，当前处于停工状态。二期能否继续进行，也牵扯了多方关心。因为资金问题，奥宸地产选择退出，也已经是大概率事件。 织梦好，好织梦

　　同样的，奥宸地产在深圳光明区也拥有旧改项目，运作超过了4年，前期投入大量资金，项目甚至已经进行到了“专项规划”的阶段。但是为了缓解部分资金压力，奥宸地产以超过10亿元价格出售给了星河地产。

　　在未上市前，奥宸地产仅有的融资方式便是通过信托基金来实现。其设立基金管理公司和建设基金管理团队，负责基金路演、募集和基金事务执行。依靠信托产品大举融资的奥宸地产，在《中国房地产企业投资及金融专题研究报告》中所提及的2011中国房地产百强企业“融资能力TOP10”排名中，位列恒大、保利、万科之后，排名第十。

　　事实上，成立于1996年的奥宸地产，2011年——2013年公司销售收入仅为35.8亿元、37.3亿元和38.3亿元，平均每年实现净利润5亿元左右。众所周知，旧改项目操作的时间过长，若是没有强劲的实力，也无法啃下来。为了操作旧改项目，这家公司不得不选择信托基金模式。 织梦内容管理系统

　　质押、出售项目资产仍然无法挽救 织梦好，好织梦

　　跨步特别大的奥宸地产，遭遇了资金链紧张问题。为了挽救紧张的现金流，其在2015年就开始内部调整、资产处理、项目收缩的方式快速回笼资金，不仅退出了棕树营改造项目以获得6.8亿元资金，还以超过10亿元出售深圳光明旧改项目给星河地产。 copyright dedecms

　　奥宸地产几乎将手中所有资产都拿去抵押融资，以换取现金流动。工商信息显示，目前奥宸旗下的云南奥宸、昆明奥宸中心项目公司、腾冲奥宸、北京奥宸等持有在建项目的公司均有10%——100%不等的股权被银行、信托、资管公司等机构质押，而深圳奥宸观壹城更是直接引入信达进行重组。

　　而今年4月，奥宸中心项目二期公开转让，融创中国联手自然人苏伟斌组成的合资公司取得，负责接下来二期的整体开发。由于严苛的出让条件，不仅要支付奥宸地产相关费用，还要在成交后先期返还平台公司及政府所投入的全部资金。原投资人奥宸地产也将通过这笔交易回收一笔“救急”资金。 织梦内容管理系统

　　尽管邹建民以多种方式换取资金，但奥宸地产并没有得到解脱，公司因资金引发了越累越多的问题。

　　今年3月，奥宸地产多个全资子公司的全部股权均为法院冻结，其中包括深圳市奥宸酒店管理有限公司、深圳前海奥宸投资管理有限公司、奥宸商业百货(集团)有限公司。 dedecms.com

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　　图为奥宸与天津住总集团达成战略合作 dedecms.com

　　但是邹建民仍在做着努力，4月11日，奥宸地产与天津住总集团达成战略合作，约定双方将“在项目总承包、股权合作、资本运营方面全方位深度协同”。二者合作的最核心内容实质上是围绕奥宸云南在建项目，还未落成的奥宸中心一期将成为双方首个合作项目。

　　在市场人士认为，依靠天津住总强大的资金实力，这几个“老大难”的项目或许将重新滚动起来。不过这家辉煌时期在多地拥有多个房地产项目，甚至是赴美国洛杉矶打造30万平方米的高尚居住社区和酒店，如今却深陷倒闭边缘。奥宸地产能否再爬起来，依然是未知数。

文章来源：微信公众号中国房地产报
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（责任编辑：何一华 HN110） 本文来自织梦