海南万宁住宅小区违建被拆背后：省重点通航项目和神秘地产商

原标题：海南万宁住宅小区违建被拆背后：省重点通航项目和神秘地产商 茂名微播网http://www.0668bo.com

2019年2月1日10时23分，中国农历新年前4天，60岁的刘立元、刘艳清夫妇看着自己家所在的海南省万宁市“美亚？榕天下”住宅小区4号住宅楼在面前轰然倒地。几分钟前，刘立元刚刚来得及冲进房间抢救出购房凭证，这对来自吉林长春的夫妇为过年购置的全套家具家电则留在了屋内。 织梦好，好织梦

根据万宁市委宣传部微信公众号3月9日发布的通报情况，“美亚·榕天下”是美亚航空房地产(海南)投资开发有限公司(法定代表人为马彩军、实际控制人为王占友，下称“美亚航空房地产”)违法建设和违法销售的项目，该项目是无《国有土地使用权证》、无《建设用地规划许可证》、无《建设工程规划许可证》、无《建设工程施工许可证》和无《商品房预售许可证》的“五无”违法建筑。……2019年2月1日，万宁市综合行政执法局等部门依法对该项目4号楼进行拆除。

据万宁市综合行政执法局的通报，当日共拆除9426.48平方米违法建筑，包括1幢9层住宅楼、1间四合院及一些配套设施。

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这是海南今年整治的多个违法建筑住宅小区中，第一个被拆除住宅楼的项目。和澎湃新闻此前报道的海南陵水“国茂·清水湾”项目几乎如出一辙，美亚项目同样是海南省重点项目，同样是“百日大会战”投资项目，这个小区究竟如何被建起？小区内507户居民又将何去何从？

留守的候鸟：24小时守着废墟，“大家都不愿意走”

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沿三亚向东，位于陵水和博鳌之间，是有着槟榔之乡美誉的万宁市。太阳河畔的万宁兴隆华侨旅游经济区拥有国家4A级景区兴隆热带植物园，是海南环岛游中重要的一站。 织梦内容管理系统

驾车20分钟可达万宁奥特莱斯购物中心的榕天下住宅小区，位于兴隆经济区中的美亚航空国际通航中心项目内，小区一共9幢9层楼房，共1026套房，总建筑面积55116.6平方米。

3月19日，澎湃新闻在榕天下小区看到，已拆除的废墟中夹杂着不少居民的家具电器。

刘艳清向澎湃新闻讲述了购房和拆违的情景。

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2016年，刘艳清夫妇卖了老家吉林长春的房子，交了31.5万元全款(2016年4月10日交了1万元定金，2016年9月2日交了剩余30.5万元)，买下了榕天下4号楼一套55.48平方米的房子。

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刘艳清回忆说，2019年1月16日，她和爱人来收房，将所有家具家电购置齐全准备在海南过年。1月30日，他们在小区门口看到万宁市综合行政执法局贴了一张公告，上面写着“没有五证的房子不受法律保护”。当晚，刘艳清正在洗衣服，小区突然停水停电。

1月31日晚上，刘艳清看到开发商王占友在榕天下业主群里说，“已经停了两天电了，我们在温泉宾馆给你们开了房，你们去那边休息一晚。顺便告诉你们一个消息，咱们小区有一个四合院是违建的，综合执法部门明天来拆除，大家不要围观也不要慌张。”

刘艳清和爱人收拾了点换洗的衣物，便坐上开发商准备的大巴去宾馆了。“除了一部分行动不太方便的老年人，80%的业主都上宾馆那头去了。”她说。 本文来自织梦

第二天(2月1日)一大早，刘艳清接到邻居打来的电话，说4号楼刚被写了“拆”，快来吧。等他们赶到时，小区门口已经拉上警戒线了。“4号楼前拉了两层警戒线，钩机已经开始拆楼。万宁市政府带了300多特警，不让人进。我爱人疯了似的往里跑，冲进去就被抓回来。”刘艳清想起所有的购房合同和收据都还在屋里，求着特警人员才拿了回来。

据业主们回忆，特警7时到小区拉起警戒线，8时10分拆违人员开始用钩机拆四合院，9时30分开始拆大门，都拆完了之后，钩机又驶向了小区深处最边上的4号楼，并在10时23分开始工作。 本文来自织梦

“他们用大铁锤凿开我们的门，拿出了煤气罐。在没有接到任何通知的情况下，我们亲眼看着所有的家具家电都砸在里面了，小到筷子大到冰箱。”她说，当时政府工作人员说家具都搬到了物业那里，但是刘艳清和爱人去物业处认领家具时，“物业说他们没看到过。” dedecms.com

3月9日万宁政府的通报表示，“在劝离人员的同时，对75户住户房屋内的家具家电等物品进行搬离，放到警戒线外的指定地方，由现场公证人员对每件物品按相应的房号进行贴标签顺序摆放，并对物品等级，全程拍照记录，通知购房者到指定地点认领自己的物品；未认领的，交物业管理公司保管。拆除当天，现场秩序平稳，没有发生任何过激行为。”

3月19日，记者去小区物业处询问“有没有收到当时政府移交的搬离物品”，对方表示，“没有收到移交的家具物品”。

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4号楼被拆后的第二天，刘艳清和其他4号楼业主被王占友安排住在万宁当地的明珠宾馆，一天管三顿饭。她回忆起王占友曾召集他们开会商议4号楼业主的赔偿问题，承诺退回原款并每平方米加赔1000元。

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“但他说不能马上给，一个月只能拿出两千万赔偿。他还说可以置换万宁的其他房子，两年内会帮业主解决房子的问题。”刘艳清犹豫了，五年前海南每平方米6000多元的房子还能负担，但也是卖了老家的房子才买的。她担心退的这些钱不够他们再买房子，更担心开发商能否拿得出这么多钱。“这些也都是他口头答应的，没听说有人拿到退款或者兑换到房子。” 本文来自织梦

不过，业主很快失去了和开发商的联系。

3月9日万宁市的官方通报显示，为了彻底查清美亚航空房地产的违法建设、违法销售“美亚·榕天下”项目行为，在海南省公安厅的指导下，万宁市公安机关成立“美亚·榕天下”违建项目专案组，及时控制违法建筑涉案人员，现已依法羁押王占友等7名犯罪嫌疑人，扣押“美亚·榕天下”内部财务凭证、查封冻结涉案资产。

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即使房子已经被拆，刘艳清夫妇仍不敢离去。他们和4号楼另外20多户业主一起，每天都准时来小区报道。 dedecms.com

刘立元暂时担任4号楼的楼长，负责每天上午给来小区的4号楼业主点名和安排任务。“大家都不愿意走，我们怕有人去挖废墟里的家具家电，更怕小区的房子全被拆了。我们期盼4号楼有重建的一天。美亚还在，我们就有希望。”他说。 copyright dedecms

目前，留在榕天下的业主轮流守着小区大门，守着发电机和水泵房，守着4号楼的废墟，24小时不间断。1月30日停水停电后，留守小区的业主们筹钱租了一台柴油发电机，每天3000多元钱只够上午和晚上各供电一小时。

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小区其他业主们担心4号楼业主没房做饭，在1号楼成立了临时食堂，一天提供三顿饭。有人主动当志愿者给大家做饭——只收食材钱，一顿5元，有人自愿提供房子当作厨房。大家每天带着碗筷排队打饭，坐在过道里吃大锅饭，有时是馒头和疙瘩汤，有时是拌面。 织梦好，好织梦

临时食堂的厨师李春香是3号楼业主。听说4号楼被拆的消息，她和老伴从老家哈尔滨赶来，打着地铺住在空空荡荡的房子里。“怕哪天楼就被拆了，不敢买家具，更不敢离开，每天都提心吊胆的。”她说。 内容来自dedecms

省重点项目背后的东北地产商

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官方通报显示：尽管美亚航空房地产于2015年3月24日取得该项目的备案，但在未取得项目建设用地农转用审批、土地使用权证的情况下就实施建设，属于违法占用国有土地；该项目未办理任何规划报建施工手续，属于违法建筑；美亚航空房地产在未取得预售许可证的情况下，以虚假广告和采用与购房者签订认购合同的违法方式出售住房507套，销售面积26659.89平方米，收取认购金额1.68亿元，属于违法销售。 dedecms.com

那么，一个没有完成农转用审批、没有土地使用证的项目，又是如何获得项目备案，如何在农地上拔地而起并完成销售交房的呢？

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记者联系到了两名分别在榕天下项目前期和后期与美亚航空房地产实际控制人王占友、法人代表马彩军(编注：目前已经与王占友同时被羁押)有过合作和接触的知情人士——章之前与王厚(应采访人要求均为化名)，试图还原事情的起因。 内容来自dedecms

2014年2月18日在万宁市第十四届人民代表大会第四次会议上，时任万宁市长张美文做政府报告，工作报告提到：2014年的重点工作包括完成《万宁市城乡总体规划(2013-2030)》修编和全市197个行政村规划编制工作；组织编制智慧城市规划、人防专项规划及大花角滨海国际旅游度假区、万宁美亚航空国际通航中心等9个控制性详细规划。 织梦好，好织梦

这是万宁美亚航空国际通航中心(下称“美亚通航中心”)第一次出现在万宁政府工作报告中。 内容来自dedecms

据了解，美亚通航中心项目是万宁市政府在2013年招商引资的成果之一，也是被寄予厚望将成为万宁核心竞争力产品之一，助力万宁解决产品单一、缺乏核心品牌、知名度不高、配套服务不完善、体制机制不顺等问题。

经过长时间的前期沟通，2014年4月9日，万宁市人民政府与美亚航空旅游(海南)有限公司签订《美亚航空国际通航中心项目投资意向书》约定，由美亚航空旅游投资开发建设美亚航空国际通航中心项目，项目建设内容有通用航空综合服务区、水上飞机空管水域、生活配套服务区和航空主题文化特色旅游区。 copyright dedecms

工商资料显示，美亚航空旅游是美亚航空控股有限公司(下称“美亚航空”)的子公司，成立于2013年9月18日。 本文来自织梦

2014年4月10日，万宁市人民政府与美亚航空旅游签订《美亚航空国际通航中心项目补充协议》，由美亚航空旅游预借给万宁市政府无息借款人民币1.3亿元，专项用于开展美亚国际通航中心项目的土地征收补偿工作。 dedecms.com

《补充协议》显示，万宁政府充分理解美亚航空旅游的投资诚意，将积极推进土地收储及出让工作，力争于2014年8月1日前完成一期起步区690亩(约46万平方米)用地“招拍挂”出让工作。记者在拿到的上述两份协议复印件中看到，签约双方的法人代表分别是时任市长张美文、美亚航空旅游时任法人吴国胜。

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这个一期起步区也正是“美亚·榕天下”小区的所在地。

王厚告诉澎湃新闻，2013年，万宁政府为发展经济，通过招商把美亚航空招了过来，但是美亚航空本身没有做房地产的资质，加上2014年房地产市场不景气，美亚航空只想做通航中心项目中的旅游航空部分，项目中的房地产开发部分则外包出去，分一点利润了事。

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于是，通过美亚航空内部一名高管的介绍，山西人、美亚航空法人李金平认识了来自黑龙江齐齐哈尔的房地产商人王占友。 copyright dedecms

海南被戏称为东北第四省，甚至有广告语“哪个东北人没有一套海南房”。时年47岁王占友雄心勃勃，一心想通过这个项目在海南打开新的天地。 dedecms.com

正当万宁政府与美亚航空签约的同时，2014年4月24日，王占友也与美亚高层达成了一份私下的代持协议。

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澎湃新闻拿到的这份由美亚航空旅游、王占友和美亚航空三方共同签署的协议明确，项目一期起步区用地约690亩，其中配套服务用地304亩(实为住宅和旅游用地，约20.27万平方米)。

协议约定：1.3亿元的证据借款由美亚航空旅游和王占友各半共同承担；美亚航空旅游负责协调政府关系，承诺起步区690亩供地最迟于2015年5月1日完成招拍挂出让；这690亩地所需土地出让金和保证金由王占友负责。为了协调方便，美亚航空旅游和王占友共同成立项目公司，公司注册名称须有“美亚航空”四个字；美亚航空旅游持有51%股权，王占友持有49%。公司法人由美亚航空旅游股东担任。 copyright dedecms

王占友在拿地并完成开发销售后，将根据楼盘销售均价的不同，对美亚航空支付一定比例的“项目前期费用”。 织梦好，好织梦

澎湃新闻看到，协议上代表美亚航空旅游和美亚航空签字的，分别是两家公司的时任法人吴国胜和李金平。

2014年7月25日，美亚航空房地产成立，大股东为马彩军，持股比例51%。

马彩军当时是美亚航空旅游海南有限公司的总经理，2013年12月18日，万宁市政府办公室发布《关于调整部分市级议事协调机构组成人员的通知》(万府办【2013】197号)，美亚航空国际通航中心项目领导小组的名单中，马彩军位列其中。

王厚说，“美亚航空旅游和王占友签了协议，成立美亚航空房地产，王占友出资，由马彩军代替美亚航空旅游持有51%股份。马彩军作为美亚航空房地产法人、董事，负责拿地。” 织梦好，好织梦

于是，由王占友实际持有的美亚航空房地产开始顶着美亚航空的名义开始了与政府之间的项目协调。 织梦好，好织梦

转折：“双暂停”下，住宅供地停止 内容来自dedecms

虽然过程比双方预估的要慢，项目征地和审批的工作也有条不紊地逐步推进下去了。

2015年1月29日，万宁市政府同意批复储备万让2014-15、万让2014-14号、万让2014-16号三个地块。

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2015年2月13日，万宁市政府在官网发布《万宁·兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》批前公示。 内容来自dedecms

2015年3月24日，万宁市发展和改革局准予美亚航空房地产上报的“美亚·榕天下”项目备案。万发改审批备【2015】5号文件显示，项目建设地点为万宁市礼纪镇西部，横跨礼纪镇、兴隆风情小镇和长丰镇(万宁美亚航空产业园北面B-20、B-22、B-24地块，即万让2014-14号、2014-15号)。项目占地面积22.81万平方米，总建筑面积26.52万平方米，总投资12.88亿元。通知书有效期两年。 织梦好，好织梦

2015年4月7日，万宁市政府向海南省农垦总局复函，告知收回的万让2014-15、万让2014-14号两个地块，总面积22.8126公顷(22.8126万平方米)，同意海南省农垦总局派员列席参与上述两个地块招拍挂出让标的和底价的集体讨论决策等。

2015年9月29日，万宁市召开专题会议纪要——研究投资项目百日大会战海南万宁美亚国际通航中心等项目推进有关工作。纪要要求，万宁市国土局要抓紧办理项目一期约510亩(约33.4万平方米)用地土地农转用报批和土地挂牌手续。 dedecms.com

2015年10月10日，万宁市政府通过《万宁兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》，整个美亚航空国际通航中心项目规划用地范围为1059.94公顷(约1059.94万平方米)，其中城市建设用地为284.92公顷(约284.92万平方米)。规划的居住用地分为三部分，规划居住用地为70.27公顷(约70.27万平方米)，占城市建设用地的24.67%。 织梦好，好织梦

王占友的榕天下小区也在这时动工建设了。 织梦好，好织梦

“起步区的690亩地，政府完成的一部分征地就是万让2014-15、14两块地。”章之前说，“想缩短工期，也想早点回笼资金，王占友就想在已经完成征地的地块上先开始建设项目。当时海南到处都是边征地边施工边补手续的工程项目。2016年春节前，听老马(马彩军)说政府打算年后就走招拍挂流程了。”章之前告诉记者，2014-15和万让2014-14号，就是榕天下小区的一期和二期。

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2015年10月23日，万宁市发布投资项目百日大会战推进情况，在省重点项目推进情况中，万宁市省重点推进的项目14个，已开工项目12个，计划新开工项目有2个(中非合作圆桌会议永久会址项目、万宁美亚国际通航中心项目)。

2016年2月3日，万宁市旅游发展委员会发布《2016年工作总结和2017年工作计划》。在协调推进重点旅游项目中，万宁市旅游发展委提到，美亚航空国际通航中心项目累计投资进度25.5%，目前修建性详细规划的评审正在与住建局沟通，通用机场土地补偿工作正在进行，项目正在进行青苗赔偿，同时企业已经进行清表及土方施工。

2016年4月28日，万宁市人民政府市长周高明做政府工作报告，表示要继续推行投资项目“百日大会战”的项目建设管理机制，着力提升省市重点项目投资完成率、新项目开工率、续建项目竣工率，确保投资额度和工程进度按时序完成……要加快美亚航空等重点项目的供地及建设。

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“年还没有过完，海南就开始了‘双暂停’，暂停对住宅土地的土地供应审批。”章之前回忆道。 copyright dedecms

2016年2月23日，海南省政府发文，加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓，下同)及产权式酒店用地审批(包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批)，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。暂停审批后，相关市县将商品住宅库存消化期降低到全省平均水平以内的，在下一年度由省国土、住建部门根据市县消化量确定年度商品住宅用地计划，办理新增商品住宅用地审批和商品住宅项目规划报建审批。 内容来自dedecms

海南省此次出台“双暂停”背景是，海南省住建厅数据显示，截至2015年年底，海南商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均明显高于全国平均水平。海南省辖下19个市县，商品住宅库存消化期超过全省平均水平的有13个。 内容来自dedecms

章之前告诉澎湃新闻，原本属于百日大会战的项目可以补办手续，“但这当中，政府也没人往上上报，只能硬等。” 本文来自织梦

当年，关于美亚通航中心项目进展放缓。

2016年3月7日，美亚航空旅游通过挂牌方式竞得首批机场用地土地使用权(编注：万让2014-16地块)，面积约373.5亩(约24.9万平方米)，成交价格9342万元。同时，公司取得了万宁国际通航中心的规划建设权。但美亚·榕天下项目所在的2014-15和万让2014-14两幅地块一直没有进入招拍挂的流程。

美亚航空卖身，榕天下成为“违法建设” copyright dedecms

同一年，美亚航空李金平等原始股东选择退出，他们把公司股权卖给了总部位于河北廊坊的荣盛房地产发展股份有限公司(荣盛发展，002146.SZ)。 本文来自织梦

2016年8月10日，荣盛发展公告，以6.25亿元取得美亚航空控股有限公司100%的股权，并间接取得美亚航空控股子公司美亚航空旅游80%的股权。 织梦好，好织梦

根据公告，美亚航空旅游是一家在海南省万宁市成立的公司，主要从事航空旅游、通航作业、飞行培训、飞行俱乐部和FBO(固定基地运营商)等通用航空运营与服务产业。

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荣盛发展同时取得了美亚航空所拥有的美亚航空国际通航中心项目的规划建设权和万宁机场开发建设项目。 dedecms.com

公告称，2016年4月15日，美亚航空旅游与万宁市城市建设投资有限公司共同出资设立万宁美亚兴隆通用航空机场管理有限公司，前者占股70%，由该公司对万宁机场进行开发建设及后期管理。

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工商资料显示，美亚兴隆机场管理公司的企业成员中，吴国胜是法人、董事长，马彩军为董事兼总经理。

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王厚告诉澎湃新闻，荣盛发展收购美亚航空后，马彩军选择了撤股。 copyright dedecms

工商资料显示，2016年9月21日，美亚航空旅游高管发生变更，法人从吴国胜变更为张志勇；此外，马彩军等7名原高管也从变更后的高管名单中消失。 copyright dedecms

随着原始股东退出和一系列的公司高层变更，两年多前签订三方协议的李金平、吴国胜失去了对美亚航空的控制权，王占友却还在继续建设着榕天下小区。 织梦好，好织梦

与之前的推动建设不同，从2016年起，榕天下开始变成了“违法行为”的代名词。

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记者向章之前询问，万宁市政府不来监管这个“五证全无”的小区建设吗？

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章之前说，2016年到2018年，断断续续停工了好几回。赶上检查的时候，少则停工半个月，多则两三个月。处罚开始频繁并相对严厉，则是从2016年底开始。不过，2016年底小区的建筑工程都快完工了，停工影响的主要是内部装修的进度。 织梦好，好织梦

“2016年，海南地产形势转好，占地违规建设也多，审查也慢慢多了。”章之前说。 copyright dedecms

2016年4月20日，万宁市住房和城乡建设局向美亚航空房地产下达《责令停止违法行为通知书》和《责令限期改正违法行为通知书》，责令停止违法建设行为。这也是王占友收到的第一份处罚。 copyright dedecms

2016年12月9日，万宁市住建局首次发布“建筑市场暨质量安全检查情况通报”。万宁市住建局表示，从2016年11月起实行每月建筑市场暨质量安全检查情况全市通报，对存在问题的企业及个人将依照《建筑法》、《招标投标法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《建筑市场诚信行为信息管理办法》和《海南省建筑市场诚信评价管理办法》等相关法律法规进行行政处罚，并将其不良行为录入海南省房屋建筑工程全过程监管信息平台。 织梦内容管理系统

在2016年10月的情况通报中，发现美亚航空项目二期工程项目存在的主要问题：未办理报监手续，未办理施工许可证擅自开工，塔吊未办理使用登记，施工现场材料堆放混乱，安全通道不规范，临边防护不到位。

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